BGH: Keine fristlose Kündigung bei fehlender Bankbürgschaft
BGH: Keine fristlose Kündigung bei fehlender Bankbürgschaft
Worum ging’s?
Ein Mieter sollte laut Vertrag eine Mietsicherheit in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft leisten – tat es aber nicht. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos (§ 569 Abs. 2a BGB) und hilfsweise ordentlich (§ 573 BGB). Die Vorinstanzen gaben der Vermieterin Recht. Der BGH musste klären: Gilt § 569 Abs. 2a BGB auch bei nicht geleisteter Bürgschaft oder nur bei einer nicht gezahlten Barkaution?
Was hat das Gericht entschieden?
Der BGH (Urteil vom 14.5.2025 – VIII ZR 256/23) stellte klar: Eine Bankbürgschaft fällt nicht unter § 569 Abs. 2a BGB (Kündigung aufgrund Verzugs einer Zahlung der Mietkaution, die zwei Monatsmieten entspricht).
Die Vorschrift erlaubt eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB im Rückstand ist – aber nur, wenn es um Geldzahlungen geht (Barkaution, Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2, 3 BGB).
Eine Bürgschaft ist keine Geldleistung, sondern eine andere Form der Sicherheit. Deshalb kann ein Vermieter bei fehlender Bürgschaft nicht § 569 Abs. 2a BGB anwenden.
Stattdessen bleibt ihm nur die Möglichkeit einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB (fristlos, mit Abmahnung) oder § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (ordentlich, wegen Vertragsverletzung).
Was bedeutet das für Mieter?
Mieter können zwar verpflichtet sein, eine Bürgschaft zu stellen – aber wenn sie das nicht tun, droht ihnen nicht sofort die besonders scharfe fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB. Dennoch riskieren sie eine Kündigung aus anderen Gründen (§ 543 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB), wenn sie ihre Pflichten nicht erfüllen.
Was bedeutet das für Vermieter?
Vermieter können sich bei einer Bürgschaft nicht auf das erleichterte Kündigungsrecht des § 569 Abs. 2a BGB berufen. Sie müssen – je nach Lage – regulär kündigen und ggf. vorher abmahnen. Gleichzeitig sollten Vermieter bedenken: Solange die Bürgschaft nicht gestellt ist, haben sie ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) und müssen die Wohnung eigentlich gar nicht übergeben.