BGH: Mündliche Nebenkosten­erhöhung macht Mietvertrag formunwirksam

BGH: Mündliche Nebenkosten­erhöhung macht Mietvertrag formunwirksam

Worum ging’s?
Ein Gewerbemieter und sein Vermieter hatten vereinbart, die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen von 100 € auf 200 € zu erhöhen – aber nur mündlich. Danach verkaufte der Vermieter das Gebäude. Der Käufer kündigte den Mietvertrag mit der Begründung: Formmangel nach § 550 BGB. Er verlangte Räumung und Herausgabe.

Was hat das Gericht entschieden?
Der BGH (Beschl. v. 14.5.2025 – XII ZR 88/23) bestätigte:

• Auch Nebenkostenvorauszahlungen gehören zur Miete. Eine Erhöhung ist daher eine wesentliche Vertragsänderung.

• Wesentliche Änderungen müssen schriftlich erfolgen, wenn sie länger als ein Jahr gelten und nicht jederzeit widerrufbar sind. Eine bloß mündliche Abrede genügt nicht – der gesamte Gewerberaummietvertrag wird dadurch kündbar.

• Schutz des Erwerbers: Der neue Eigentümer darf sich auch dann auf den Formmangel berufen, wenn es dem ursprünglichen Vermieter nach Treu und Glauben verwehrt wäre. Denn der Erwerber war an der mündlichen Absprache nicht beteiligt und hat ein berechtigtes Interesse daran, den Vertrag in den übergebenen Unterlagen vollständig nachvollziehen zu können.

Was bedeutet das für Gewerberaummieter?

• Auch „kleine“ Abreden wie eine Nebenkostenerhöhung müssen schriftlich festgehalten werden. Sonst riskieren Mieter, dass ihr langfristiger Vertrag plötzlich kündbar wird.

• Wer nur mündlich zustimmt, kann sich später nicht auf Bestandsschutz berufen.

Was bedeutet das für Vermieter?

• Jede Mietänderung – auch bei Nebenkosten – muss schriftlich erfolgen. Ansonsten besteht das Risiko, dass ein Käufer des Objekts den gesamten Vertrag kündigen kann.

• Wer langfristige Bindungen wirklich sichern will, muss auf die Einhaltung der Schriftform achten.

Praxistipp: Jede Änderung (Miete, Nebenkosten, Mietfläche etc.) immer schriftlich in einer Nachtragsvereinbarung fixieren und von beiden Seiten unterschreiben lassen.