Nachzahlung rettet Mietvertrag nicht bei ordentlicher Kündigung: BGH kippt Urteil des Landgerichts Berlin erneut

Worum ging’s?
Ein Berliner Mieter hatte seine Miete mehrfach verspätet gezahlt und blieb schließlich für zwei Monate ganz im Rückstand. Die Vermieterin mahnte ihn mehrfach und kündigte dann ordentlich – also mit Frist – das Mietverhältnis. Kurz darauf überwies der Mieter die ausstehenden Beträge in der Hoffnung, damit sei alles wieder gut. Das Amtsgericht gab der Vermieterin Recht und entschied auf Räumung. Doch das Landgericht Berlin sah das anders: Wenn der Mieter die Rückstände innerhalb der sogenannten „Schonfrist“ ausgleiche, solle auch eine ordentliche Kündigung unwirksam werden. Dagegen zog die Vermieterin vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Was hat das Gericht entschieden?
Der BGH (Urteil vom 09.07.2025 – VIII ZR 287/23) stellte klar: Die Nachzahlung innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) schützt den Mieter nur vor einer fristlosen, nicht aber vor einer ordentlichen Kündigung. Der Vermieter darf also ordentlich kündigen, wenn der Mieter wiederholt oder schuldhaft mit Zahlungen in Verzug ist – auch dann, wenn später alles beglichen wird. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf und bestätigte die Rechtsauffassung, die der Senat schon seit vielen Jahren vertritt.

Was bedeutet das für Mieter:
Wer Miete zu spät zahlt, kann den Vertrag verlieren – auch wenn er die Rückstände nachträglich bezahlt. Die Schonfristzahlung hilft nur gegen eine fristlose Kündigung, nicht gegen eine ordentliche. Wer in Berlin mit einem Urteil des Landgerichts (66. Kammer) konfrontiert ist, das etwas anderes sagt, sollte wissen: Der BGH hebt solche Urteile regelmäßig wieder auf.

Deshalb gilt: Besser rechtzeitig zahlen, selbst bei vorübergehenden Geldproblemen („Geld hat man zu haben“). Wer absehen kann, dass er die Miete nicht pünktlich zahlen kann, sollte frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen und eine Zahlungsvereinbarung treffen.

Was bedeutet das für Vermieter:
Zahlt ein Mieter wiederholt oder über längere Zeit unpünktlich, kann eine ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung wirksam sein – auch wenn die Rückstände später beglichen werden. Wichtig ist, den Zahlungsverzug genau zu dokumentieren und die Kündigung nachvollziehbar zu begründen. Die Entscheidung des BGH bestätigt: Die Schonfrist schützt nicht automatisch vor einer ordentlichen Kündigung.