BGH stoppt Eigenbedarfskündigung: Zehnjährige Sperrfrist gilt länger als gedacht

Worum ging’s?
Ein Ehepaar aus München wohnt seit 2004 in einer Mietwohnung. Das Haus wurde 2012 von einer GmbH & Co. KG gekauft und kurz darauf in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Einige Jahre später – 2016 – verkaufte die GmbH & Co. KG die Mietwohnung an neue Eigentümer. Diese neuen Eigentümer kündigten im Jahre 2023 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht gab ihnen Recht, doch das Landgericht stoppte die Kündigung mit dem Hinweis: Die zehnjährige Kündigungssperrfrist sei noch nicht abgelaufen. Die neuen Eigentümer ließen die Wirksamkeit ihrer Kündigung nun vom Bundesgerichtshof (BGH) klären.

Was hat das Gericht entschieden?
Der BGH (Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24) bestätigte das Urteil des Landgerichts: Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, weil die Kündigungssperrfrist noch läuft.
Nach dem Gesetz darf ein neuer Eigentümer nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen erst nach Ablauf von drei Jahren (in München: zehn Jahre) wegen Eigenbedarfs kündigen. Diese Frist beginnt erst, wenn die in Eigentum umgewandelte Wohnung zum ersten Mal verkauft wird.
Im konkreten Fall startete die Frist erst mit dem Verkauf an die neuen Eigentümer im Jahr 2016 – nicht schon beim Kauf durch die GmbH & Co. KG im Jahr 2012. Denn eine GmbH & Co. KG zählt nicht als „Personengesellschaft“ im Sinne des Gesetzes, die Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen könnte. Deshalb greift auch keine vorgezogene Sperrfrist.

Was bedeutet das für Mieter:
Für Mieter ist die Entscheidung ein wichtiger Schutz: Wenn ihre Mietwohnung in Eigentum umgewandelt und anschließend verkauft wird, besteht in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt oft eine zehnjährige Kündigungssperrfrist (München, Berlin, Hamburg, 8 Jahre in Frankfurt aM und Köln). Innerhalb dieser Zeit kann der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf anmelden – egal, ob er selbst einziehen oder für Angehörige kündigen möchte. Wer eine solche Kündigung erhält, sollte von einem Anwalt die Sperrfrist prüfen lassen. Oft ist die Kündigung dann unwirksam.

Was bedeutet das für Vermieter:
Für Käufer von Eigentumswohnungen ist Vorsicht geboten: Eine Eigenbedarfskündigung ist häufig erst viele Jahre nach dem Kauf zulässig, insbesondere in deutschen Großstädten. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der ersten Veräußerung nach der Umwandlung in Eigentum. Wer von einer Gesellschaft wie z.B. einer GmbH & Co. KG kauft, mit der Absicht im Anschluss wegen Eigenbedarfs zu kündigen, sollte wissen: Der Fristlauf beginnt erst mit diesem Kauf, nicht früher. Vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochene Eigenbedarfskündigungen sind unwirksam und können zu teuren Verzögerungen führen.