Kein Mittagessen: Warum der fehlende Kantinenbetrieb eine fristlose Kündigung rechtfertigte

Worum ging’s?
Ein Unternehmen hatte in München große Büroräume gemietet – und dabei war ihnen besonders wichtig, dass es im Gebäude eine funktionierende Kantine für die Mitarbeitenden gibt. Genau das wurde vertraglich mit der Vermieterin vereinbart: Sie musste ein dauerhaftes Kantinenangebot zur regelmäßigen Versorgung sicherstellen. Doch es kam anders: Trotz Zusage wurde die Kantine nicht betrieben. Stattdessen stellte die Vermieterin Food-Trucks auf – das reichte der Mieterin nicht. Sie kündigte den Mietvertrag fristlos.

Was hat das Gericht entschieden?
Das Oberlandesgericht München (Hinweisbeschluss vom 13.01.2025 – 32 U 3042/24) gab der Mieterin recht: Die fristlose Kündigung war wirksam. Zwar war die Kantine nicht Teil der vermieteten Fläche – trotzdem hatte sich die Vermieterin vertraglich verpflichtet, den Betrieb sicherzustellen. Weil sie diese Pflicht nicht erfüllte und die Food-Trucks kein angemessener Ersatz waren, durfte die Mieterin kündigen. Entscheidend war, dass der Vertragsbruch für die Mieterin so schwerwiegend war, dass ihr die Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar war.

Was bedeutet das für Mieter:
Wenn ein Vermieter etwas vertraglich zusagt – sei es eine Kantine, Parkplätze oder besondere Services – und das dauerhaft nicht einhält, kann das durchaus ein Grund sein, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Voraussetzung: Die Zusage war für den Abschluss des Vertrags wirklich wichtig und die Nichterfüllung wiegt schwer.

Was bedeutet das für Vermieter:
Wer vertraglich bestimmte Zusatzleistungen übernimmt – auch wenn sie nicht zur vermieteten Fläche gehören –, sollte diese auch erfüllen. Gerade wenn der Mieter deutlich gemacht hat, wie wichtig diese Leistungen für ihn sind, kann eine anhaltende Nichterfüllung zur fristlosen Kündigung berechtigen. „Ersatzlösungen“ wie Food-Trucks reichen nicht, wenn etwas anderes konkret zugesichert wurde.