Mieterhöhung nach Modernisierung: Verbrauchszahlen sind nicht entscheidend

Worum ging’s?
Ein Vermieter hatte im Jahr 2017 die Heizungsanlage eines Mehrfamilienhauses modernisieren lassen. Statt der alten Einzelanlagen wurde eine zentrale Gasheizung mit Warmwasseraufbereitung eingebaut. Anschließend erhöhte der Vermieter die Miete wegen dieser Maßnahme. Die Mieter zahlten zwar zunächst, forderten das Geld später aber zurück. Sie meinten, die Modernisierung hätte gar keine spürbare Energieeinsparung gebracht. Die Vorinstanzen gaben den Mietern recht – doch der Fall landete beim Bundesgerichtshof.

Was hat das Gericht entschieden?
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 26.3.2025 – VIII ZR 283/23) stellte klar: Der Vermieter muss nicht nachweisen, dass nach der Baumaßnahme tatsächlich weniger Energie im Gebäude verbraucht wurde. Es reicht aus, wenn zum Zeitpunkt der Mieterhöhung nachweislich zu erwarten war, dass die bauliche Veränderung dauerhaft Energie spart – also z. B. durch den Einsatz effizienterer Technik. Dabei kann sich der Vermieter auch auf allgemein anerkannte Durchschnittswerte stützen.

Was bedeutet das für Mieter:
Wer die Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung anzweifeln möchte, kann sich nicht allein auf die eigene Heizkostenabrechnung berufen. Ob die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt, wird grundsätzlich bereits bei der Planung beurteilt – nicht erst im Nachhinein am tatsächlichen Verbrauch. Das eigene Heizverhalten spielt dabei keine Rolle.

Was bedeutet das für Vermieter:
Vermieter müssen nicht befürchten, dass ihr Mieterhöhungsverlangen nach einer energetischen Sanierung an späteren Verbrauchszahlen scheitert. Entscheidend ist, dass zum Zeitpunkt der Erklärung – etwa durch Gutachten oder Pauschalwerte – erkennbar war, dass die Maßnahme eine dauerhafte Einsparung bringt. Wichtig ist eine saubere Dokumentation der Maßnahme und der zu erwartenden Einsparung.