Vorsicht beim Verkauf vermieteter Räume: Vorkaufsrecht des Mieters auch bei Teileigentum

Worum ging’s?
Ein Mieter wohnte seit 2006 in einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Der Vermieter teilte das Haus in einzelne Einheiten auf – allerdings nicht als klassisches Wohnungseigentum, sondern als Teileigentum. Später verkaufte er auch die vom Mieter bewohnte Einheit. Der Mieter wollte daraufhin sein Vorkaufsrecht nutzen, um die Wohnung selbst zu erwerben – allerdings erst rund anderthalb Jahre nach dem Verkauf. Der Mieter meinte, er sei über das Vorkaufsrecht zu spät oder unklar informiert worden.

Was hat das Gericht entschieden?
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21.5.2025 – VIII ZR 201/23) stellte klar: Auch wenn kein Wohnungseigentum, sondern Teileigentum an vermieteten Wohnräumen gebildet wird, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken – nicht die rechtliche Bezeichnung.
Allerdings muss der Mieter das Vorkaufsrecht rechtzeitig ausüben – in der Regel innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung über den Verkauf. Diese Frist ist streng und lässt sich nicht einfach „verlängern“. Weil der Mieter im Fall zu spät war, konnte er das Vorkaufsrecht nicht mehr ausüben – und bekam auch keinen Schadensersatz.

Was bedeutet das für Mieter:
Auch wenn Ihre Wohnung als „Teileigentum“ verkauft wird, kann Ihnen ein Vorkaufsrecht zustehen – wenn Sie dort wohnen. Sobald Sie vom Verkauf erfahren, sollten Sie sofort prüfen (lassen), ob und wie Sie das Vorkaufsrecht ausüben wollen. Warten Sie nicht zu lange: Die Zwei-Monats-Frist ist verbindlich. Wer zu spät kommt, hat kein Recht mehr – auch wenn der Verkäufer später noch „Kulanz“ signalisiert.

Was bedeutet das für Vermieter:
Auch bei der Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Teileigentum kann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen – analog zur Umwandlung in Wohnungseigentum. Vermieter müssen daher sehr sorgfältig prüfen, ob ein solches Recht besteht und wann sie den Mieter ordnungsgemäß informieren müssen. Wichtig: Nur eine klare und vollständige Mitteilung über den Verkauf setzt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts in Gang. Andernfalls drohen rechtliche Risiken – bis hin zum Rückabwicklungsanspruch.