Mietpreisbremse greift: Warum Staffelmiete und Renovierungsklauseln oft unwirksam sind
Mietpreisbremse greift: Warum Staffelmiete und Renovierungsklauseln oft unwirksam sind
Worum ging’s?
Eine Mieterin in Berlin hatte ab 2017 eine Wohnung gemietet. Im Vertrag war eine Staffelmiete vereinbart, die über der Vormiete lag. Außerdem sollte sie bei einem vorzeitigen Auszug anteilig für Schönheitsreparaturen zahlen (sogenannte Quotenabgeltungsklausel). Die Mieterin zahlte später eine erhöhte Miete, hielt diese aber für unzulässig, da die Mietpreisbremse galt. Nach ihrem Auszug forderte sie zu viel gezahlte Miete und einen Teil ihrer Kaution zurück. Die Vermieterin wollte das Geld wegen angeblicher Renovierungskosten behalten.
Was hat das Gericht entschieden?
Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 8.4.2025 – VIII ZR 245/22) bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen:
Die Staffelmiete war insoweit unwirksam, als sie die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe überschritt. Die Mieterin durfte also einen Teil zurückverlangen.
Auch die Klausel zu anteiligen Schönheitsreparaturen war unwirksam. Dass der Vermieter zwei Varianten zur Wahl gestellt hatte (niedrigere Miete mit Renovierungspflicht oder höhere Miete ohne), reichte nicht. Das sei kein „Aushandeln“, sondern eine vorformulierte Vertragsbedingung – und damit nicht wirksam.
Was bedeutet das für Mieter:
Mieter sollten nicht vorschnell überhöhte Mieten oder Renovierungsklauseln akzeptieren. Wenn die Miete deutlich über der Vormiete liegt, kann die Mietpreisbremse greifen – und es gibt Rückforderungsmöglichkeiten. Auch Verpflichtungen zu anteiligen Renovierungskosten bei Auszug sind meist unwirksam. Wer unsicher ist, sollte den Vertrag prüfen lassen und mögliche Ansprüche geltend machen.
Was bedeutet das für Vermieter:
Vermieter sollten bei Staffelmieten unbedingt die Vorgaben der Mietpreisbremse beachten. Eine neue Miete darf in der Regel nicht höher sein als die Vormiete plus zulässige Aufschläge. Vorformulierte Renovierungsklauseln sind rechtlich riskant und führen oft zu Streit – hier lohnt es sich, auf rechtssichere Gestaltung zu achten. Wer rechtlich saubere Verträge aufsetzt, vermeidet Rückforderungen und Auseinandersetzungen.