Kein Schwimmbad mehr – Ein Mehrheitsbeschluss kann trotz anderslautender Vereinbarung ausreichen

Worum ging’s?
In einer Wohnanlage gab es ein gemeinschaftlich genutztes Schwimmbad und eine Sauna. Beide Anlagen waren marode und hätten aufwendig saniert werden müssen. Die Eigentümergemeinschaft beschloss stattdessen, Schwimmbad und Sauna dauerhaft stillzulegen und die Technik zurückzubauen. Eine Wohnungseigentümerin war damit nicht einverstanden und klagte – ihrer Meinung nach durfte die Gemeinschaft das nicht beschließen, weil laut Teilungserklärung die Nutzung als Schwimmbad und Sauna vorgesehen war.

Was hat das Gericht entschieden?
Das Amtsgericht Hamburg-Altona (Urteil vom 17.10.2024 – 303a C 1/24) entschied: Der Beschluss ist wirksam. Auch wenn in der Teilungserklärung die Nutzung der Räume als Schwimmbad und Sauna geregelt ist, dürfen die Eigentümer mit Mehrheit beschließen, die Anlagen stillzulegen. Die Entscheidung stellt eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes dar, für die laut § 20 Abs. 1 WEG eine Mehrheitsentscheidung genügt. Der Umstand, dass die Nutzung danach nicht mehr möglich ist, stehe dem nicht entgegen.

Was bedeutet das für Eigentümer und Verwalter:
Selbst wenn eine bestimmte Nutzung (z. B. als Schwimmbad oder Gemeinschaftsraum) in der Teilungserklärung vorgesehen ist, kann die Eigentümergemeinschaft eine andere Nutzung oder die Stilllegung mit Mehrheit beschließen – wenn es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Das erleichtert wichtige Entscheidungen, etwa bei hohen Sanierungskosten. Wichtig: Die Änderungen müssen sorgfältig dokumentiert und sauber als bauliche Veränderung begründet werden.

Was bedeutet das für Beiräte:
Beiräte sollten im Vorfeld klären, ob Maßnahmen tatsächlich wirtschaftlich sinnvoller sind als eine Sanierung und diese Überlegungen gegenüber allen Eigentümern transparent machen. Auch wenn einzelne Eigentümer mit der Maßnahme nicht einverstanden sind, kann ein rechtmäßiger Beschluss dennoch Bestand haben – entscheidend ist, dass er ordnungsgemäß zustande gekommen ist.

Was bedeutet das für Eigentümer:
Wer sich auf bestehende Regelungen in der Teilungserklärung beruft, muss wissen: Diese können durch einen Mehrheitsbeschluss nicht direkt geändert, aber praktisch ausgehebelt werden, wenn bauliche Veränderungen beschlossen werden. Wer solche Änderungen verhindern will, muss ggf. gerichtlich prüfen lassen, ob die Maßnahme noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht – denn das ist nicht automatisch der Fall.